משרד עורכי דין

צור קשר ללא התחייבות

הוסף אותי לרשימת הדיוור
מאמרים


מס שבח

הדפס

מאת: עו"ד גיא לפבר
תאריך: 11/03/2014

חישוב מס השבח, הקלות ופטורים

הסבר כללי - סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין חלה על המוכר.

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר. גובה המקדמה נקבע כדלהלן:

15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6/11/2001.

7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא 7/11/2001 ואילך.

מועד תשלום המקדמה - לאחר העברת מעל %40 מהתמורה למוכר.

המקדמה לא תחול על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה או על עסקה שאינה כולה במזומן. (תוקף המקדמה הוארך בשלב זה עד ליום 30.9.13).

בחוק קיימים פטורים מוחלטים ממס השבח, פטורים המהווים דחיית מס עד למועד מכירה עתידית והקלות בחישוב המס לתשלום.

חישוב המס - בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.

השבח הריאלי מורכב מ-3 תקופות, כמפורט להלן:

• שבח ריאלי עד יום התחילה המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הזכות ועד לתאריך 6/11/2001.

• השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי המהווה את השבח הריאלי שנצבר מתאריך 7/11/2001 ועד לתאריך 31/12/2011.

• יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי המהווה את השבח הריאלי שנצבר מתאריך 1/1/2012 ועד ליום המכירה.

הסכום האינפלציוני מורכב מ-2 תקופות, כמפורט להלן:

• סכום אינפלציוני חייב המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד לתאריך 31/12/1993. סכום זה חייב במס בשיעור 10%.

• יתרת הסכום האינפלציוני המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מתאריך 1/1/1994 ועד ליום המכירה. סכום זה פטור ממס.


חישוב יתרת שווי רכישה - יתרת שווי הרכישה מהווה את סכום שווי רכישת הזכות בשקלים חדשים (₪) , בצירוף הוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי על פי פקודת מס הכנסה (אף אם לא נדרשו כניכוי בפועל).

ניכויים -  רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מופיעות בסעיף 39 ו-39א לחוק וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריבית ריאלית וכו'. ההוצאות יותרו בניכוי ובלבד שהן הוצאו על ידי המוכר, הוצאו בגין הנכס הנמכר, אינן כלולות כבר בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי במס הכנסה.

פטור -  להלן המצב הקיים של הפטור ממס שבח

- קיים מסלול פטור למי שמחזיק יותר מדירת אחת בו ניתן להשתמש פעם בארבע שנים

- פטור ממס שבח לדירה יחידה ניתן לניצול פעם אחת ב-18 חודשים ובתנאי כי במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת

-  תושבי חוץ יכולים לעשות שימוש בכל אחד ממסלולי הפטור ממס

- תחולתם של הפטורים לא מוגבלת בתקרת שווי דהיינו במכירת דירות יוקרה ניתן היה לקבל פטור מלא

- המס החל (במידה ואין זכאות לפטור) הוא 48% בגין התקופה שעד ליום 7 בנובמבר 2001, 20% בגין התקופה שעד 31 בדצמבר 2011 ו-25% מיום 1 בינואר 2012 ואילך. דהיינו כי שיעור מס השבח הריאלי המשוקלל עלול להגיע עד לשיעור של 42%

להלן המצב החדש שיחול עם ביטול הפטור ממס שבח

- ניתן יהיה לנצל את שני מסלולי הפטור הקיימים כיום עד ליום 1 בינואר 2014

- יבוטל מסלול הפטור הכללי של מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת (דהיינו פטור של פעם בארבע שנים.

- כדי למנוע פגיעה בגין דירות שנרכשו לפני הרפורמה, נקבע כי על השבח שנצמח עד לינואר 2014 יחול מס בשיעור 0% ועל השבח שנצמח מינואר 2014 ועד ליום המכירה יעמוד על 25%

- נקבעו תנאי המעבר מחשש לתכנוני מס לתקופת מעבר (ינואר 2014-דצמבר 2017) בה ניתן למכור שתי דירות בלבד במסלול החדש זה

- מסלול הפטור לבעלים של דירה אחת נשאר על כנו ואף מיטיב עם האזרח שכן התנאי שזו תהיה דירה יחידה נבדק במועד המכירה ולא בארבע השנים שקדמו למכירה. יחד עם זאת, הוספה מגבלה לפיה על המוכר להיות בעלים במשך שנה וחצי לפחות מסיום הבנייה. תנאי זה נועד למנוע ממשקיעים (דוגמת קבוצת רכישה) לעשות שימוש בפטור מייד לאחר הבנייה. לפיכך מוצע למשקיעים לכלכל צעדיהם ולשקול מכירת דירה מסוג זו קודם לכניסת החוק החדש

- הפטור ממס שבח במכירת דירה, גם אם זו דירתו היחידה של המוכר (לרבות אם התקבלה בירושה) יוגבל בתקרה של חמישה מליון שקל כך שהסכום העודף ימוסה כרגיל

- תושבי חוץ יאבדו את הזכאות לפטור ממס, אך הם עדיין זכאים ליהנות משיעור המס החדשים

- הפטור ממס שבח להעברות ללא תמורה בין קרובים לא יחול על מתנות בין אחים






עדכונים

הסתירו רטיבות בדירה ויפצו את הרוכשים
קרא עוד...

שרונה: "גינדי" הבטיחה מעקה שקוף וסיפקה מעקה בטון
קרא עוד...

הפסד לסלקום: נדחתה תביעתה להחזר חוב של 40,000 שקל
קרא עוד...

הישג גדול למשרד!! קנסות של למעלה מ 400,000 ש"ח בגין אי דיווח במועד ואי תשלום מס רכישה במועד בוטלו !!!
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות מיסוי מקרקעין
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות עסקאות מקרקעין
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות מס שבח
קרא עוד...

נוסף מאמר אודות רכישת דירה
קרא עוד...

נוסף מאמר אודות ירושה
קרא עוד...

אודות עו"ד גיא לפבר:

סיים לימודי משפטים ומנהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה.

עו"ד משנת 2009.

תחומי עיסוק - נדל"ן (מכר, רכישה, שכירות, תמ"א 38, קומבינציה, בתים משותפים ועוד), חברות, ליטגציה אזרחית, משפט מסחרי (חוזים מסחריים בעברית ובאנגלית ועוד), צוואות, ירושות ועוד...

#
#