משרד עורכי דין

צור קשר ללא התחייבות

הוסף אותי לרשימת הדיוור
מאמרים


עסקאות מקרקעין

הדפס

מאת: עו"ד גיא לפבר
תאריך: 11/03/2014

כללי

עסקת מכר, הינה עסקה משמעותית, המהווה את אחד הצעדים המשמעותיים ביותר שאדם עושה במהלך חייו, שכן דורשת היא העברת סכומי כסף נכבדים ומטבעה כרוכה היא בסיכונים לא מבוטלים.

המדובר בעסקה בעלת מורכבות רבה, אשר עשויה להתמשך זמן מה, ההתנהלות בעסקה מסוג זה אינה מתמצה ביחסי מוכר-קונה גרידא, אלא כוללת פעמים רבות גם התנהלות מול גופים נוספים כגון: בנקים, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המס, חברות משכנות, עירייה, ורשויות שונות.

עיקר הסיכונים בעסקה כאמור, נובעים מחוסר ידע של הצדדים בדבר הבדיקות אותן יש לבצע טרם ההתקשרות בעסקה, אשר כוללת מושגים ומונחים מסחריים ומשפטיים כאחד, אשר אינם בהירים לאדם הסביר. אי הבנה של המונחים הנ"ל, מהות העסקה כמו גם שלביה השונים, עלולה לעלות לקונה/מוכר בהמון זמן וכסף.

לפניכם סקירה כללית באשר לסיכונים השונים הכרוכים בעסקאות קניית ומכירת דירה מיד שנייה.

זהות הצדדים

בדיקה ראשונית וחשובה שעל הקונה לבצע טרם ההתקשרות בחוזה עם המוכר, הינה בדיקת זהותו של המוכר. דהיינו, על הקונה לוודא, כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס אותו הוא מבקש לרכוש.

בדיקה זו תיעשה ע"י עיון בנסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או באישור זכויות אצל מינהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת.

בדיקה כזו, מונעת את האפשרות של הטעיה, או גם תיתכן האפשרות שבה בעל הנכס לא יודע, כי אינו מופיע כבעלים/חוכר רשום של הנכס. במקרה כזה עליו להסדיר את הרישום במרשם טרם העברת הזכויות.

בדיקה נוספת שיש לבצע בהקשר זה, היא בדיקת מצבו המשפחתי של המוכר, דהיינו האם המוכר הינו בסטאטוס נשוי/גרוש/רווק/אלמן. לבדיקה זו השלכות ישירות על העסקה, שכן ככל ובעל הדירה הינו נשוי/גרוש תיתכן אפשרות שלאישה/בעל יש זכות בנכס מכוח הלכת שיתוף (או אז, יש לקב להסכמת בן-בת הזוג לעסקה, לרבות לשם נטילת משכנתא מצד הקונה). לפיכך, בדיקה זו הינה הכרחית טרם ההתקשרות בחוזה.

פרטי הנכס

בדיקה ראשונית נוספת, אשר הינה בעלת חשיבות מכרעת, הינה בדיקת הנכס עצמו, בדיקה כזו תיעשה גם היא באמצעות עיון בנסח הטאבו ו/או אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.

מעיון כאמור ניתן ללמוד על זכויות המוכר בנכס וסוג הזכות (בבעלות/חכירה), כמו גם על הצמידויות הרשומות של הנכס כגון: מחסן, חניה, גג וכיו"ב.

כמו כן, באמצעות עיון במרשם כאמור, ניתן לקבל אינדיקציה על כל זכות של צד שלישי הרשומה על הנכס כגון: משכנתא, זיקת הנאה, עיקול וכל התחייבות אחרת שיש על הנכס.

ויצוין, כי ככל והנכס לא רשום במרשם המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק את התחייבויות הנ"ל ברשם המשכונות, כמו במקרים בהם הרישום טרם הוסדר, או כאשר הרישום מתנהל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.

רישום הערת

אזהרה למניעת עסקאות נוגדות המדובר במצב בו המוכר התחייב כלפי אדם אחד למכור את הנכס ועוד לפני שנגמרה העסקה חזר והתחייב למכור את אותו נכס כלפי אדם שני, במצב דברים זה לא ברור איזה זכות עדיפה

בחוק המקרקעין נקבע מנגנון להתמודדות עם הסוגיה, לפיו הראשון בזמן גובר, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה ורשם את העסקה לטובתו ('תקנת השוק')

עולה מכך, כי מדובר במצב סבוך ולא רצוי, הפתרון הפרקטי למניעת הסיכון האמור, הינו הבטחת זכות הקונה באמצעות רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

הערת האזהרה מופיעה בנסח הטאבו, כך שכל אדם אשר יבקש לעיין יהיה חשוף להערה אשר תעלה בפניו נורות אדומות. לכן, כאמור, ישנה משמעות רבה לבדיקת נסח הטאבו טרם ההתקשרות בעסקה.

יפויי כוח בלתי חוזר

יפויי כוח בלתי חוזר, ניתן מאת המוכר לקונה בעסקת מקרקעין, על מנת להבטיח העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו. יפוי כוח בלתי חוזר מוענק מתוך כוונה שמיופה הכוח יפעל באמצעותו ללא חשש שמא יבוטל, למשל, מפני שהמוכר ביטל, מת או ברח מהארץ, וכו'.

המנגנון הנ"ל חשוב ומשמעותי, שכן הוא מאפשר לקונה ביטחון, כי גם אם יקרה משהו למוכר, זכויותיו בעינן עומדות ובאפשרותו להעביר את הנכס על שמו, וזאת כאמור רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס שבגינו ניתן יפויי הכוח.

ענייני מיסוי מקרקעין

כידוע, בעסקת מכר יד שנייה, חייבים הן הקונה והן המוכר במיסים, לפיכך ישנה חשיבות רבה לביצוע תכנון מס טרם ההתחייבות בעסקה.

מס שבח

זהו מס אשר חל על המוכר, עבור השבח של הדירה, דהיינו עבור ההפרש שבין שווי הדירה בעת הקנייה לבין שוויה בעת המכירה.

הפטורים השונים ממס שבח מעוגנים בחוק מיסוי מקרקעין שהינו חוק מורכב ומסועף, לפי כך טרם ההתקשרות בעסקה, יש לבחון מהן השלכות המס על מנת למנוע חיובים מיותרים, שעלולים לעלות אלפי שקלים ואף יותר.

מס רכישה

זהו מס אשר חל על הרוכש, בעת רכישת הדירה, מדרגות המס משתנות בהתאם לתנאים שונים כגון דירה יחידה ודירה נוספת. גם במקרה זה ישנה חשיבות רבה לתכנון מס, שכן תיתכן אפשרות שבה לאחד מבני הזוג יש פטור, בעוד שלבן הזוג השני אין פטור, במקרה כזה יש לבצע פיצול שומה, שעתידה להקטין את שיעור המס בעשרות אחוזים

ולמותר לציין, כי עסקת מכר חייבת בדיווח לשלטונות המס תוך 40 יום ממועד חתימתה, וככל ולא נוצלו הפטורים ממס שבח ו/או מס רכישה על שני הצדדים מוטלת החובה בתשלום מס כאמור תוך 60 יום, אי תשלום המסים הנ"ל עלול לגרור קנסות כבדים כמו גם, עיכוב הליכי הרישום.

חריגות בנייה

סיכון זה עולה כאשר, המוכר ביצע חריגות בנייה, דהיינו בנה בנכס ללא היתר ואף לא הכשיר את הבנייה טרם מכירת הנכס.

במצב דברים זה, עולה השאלה - מי ישלם עבור הכשרת חריגות הבנייה?

כמו כן, ללא אישור מאת העירייה לא יהא ניתן לבצע את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על-שם הרוכש. בנוסף, הסיכון המרכזי עולה כאשר המוכר לא טורח לבדוק ולא מודע לחריגות בנכס. במקרה כזה יאלץ המוכר לשאת בקנסות גבוהים ו/או לשאת בתשלום הכשרת החריגה בנכס, עם הוצאות של היטל השבחה, ולעתים חיובי ארנונה רטרואקטיביים, ועוד.

כעולה מכאן, הנושא של חריגות הבניה עלול להוות פתח לבעיות בין הצדדים ולצרות...

הפרת הסכם

מצב בו מי מהצדדים מפר את ההסכם, מצב זה עלול לגרום לנזק רב עבור כל אחד מהצדדים ולכן מהווה סיכון משמעותי.

פתרון אפשרי למניעת הפרת ההסכם, הינו עיגון מנגנון של פיצוי מוסכם בהסכם, דהיינו קביעת סכום קבוע מראש בו יחוב מי מהצדדים אשר יפר את ההסכם. המנגנון הנ"ל לרוב מרתיע את הצדדים מלהפר את ההסכם, ואף מבטיח את רצינותם בעת החתימה על ההסכם.

משכנתא

הליך קבלת המשכנתא, הינו הליך סבוך וארוך אשר מתנהל מול מוסדות הבנקאים.

במהלך תהליך קבלת המשכנתא, ישנו סיכון כי הקונה שהתחייב לבצע את העסקה לא יקבל את הסכמת הבנק למשכנתא וייחשב כמי שמפר את ההסכם, שכן אי קבלת המשכנתא אינה מהווה כעילה לביטול החוזה. לפי כך טרם ההתקשרות בעסקה, יש לקבל אישור עקרוני מאת הבנק בדבר קבלת המשכנתא ורק לאחר מכן להתקשר בחוזה

סיכון נוסף אפשרי בהקשר זה, הינו סילוק המשכנתא ע"י המוכר, יש לדאוג שהמוכר יסלק את המשכנתא על שמו כמה שיותר מהר ולהכניס להסכם מנגנון המגלם זאת, על מנת שהקונה לא יוותר עם נכס ממושכן.

סיכון נוסף במסגרת הליך קבלת המשכנתא, הינו הסיכון כי שמאי מטעם הבנק יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך ממה שרכש הקונה בפועל, דבר שעלול להגדיל את אחוזי המשכנתא ולאלץ את הקונה להשיג הון עצמי גדול יותר.

ביטוח הנכס

סיכון נוסף בעת מכר/קניית דירה, הוא מקרה בו הדירה אינה מבוטחת, ובזמן שלפני המכירה הדירה ניזוקה כתוצאה משריפה, למשל. המוכר בעצם נשאר עם נכס פגום ובכך מפר את חוזה המכר מול הקונה וחב גם בדמי פיצוי מוסכם. הקונה עשוי לעמוד אל מול שוקת שבורה בבואו לקבל את המפתחות לדירה...

אז מה עושים? הפתרון הפרקטי במקרה כזה, הינו לבטח את הדירה, על מנת למנוע סיכון מסוג זה. ניתן גם להכניס בחוזה המכר סעיף מתאים בהקשר הנ"ל.

סיכום

כפי שראינו, עסקת מכר יד שנייה, הינה עסקה מורכבת המלווה בסיכונים רבים.

על-מנת למנוע את אותם סיכונים, על הצדדים לבצע באמצעות עורך דין מקרקעין מומחה את כל הבדיקות האפשרויות כפי שהובאו לעיל (ואחרות), וכן לדאוג להטמיע בחוזה המכר מנגנונים מפורטים ומדויקים אשר יבטיחו הן לקונה והן למוכר, עסקה בטוחה, הוגנת וכדאית.

על רקע הדברים הללו, יצוין, כי על הקונה והמוכר החובה להבין את התחייבותם והצהרותיהם במסגרת חוזה המכר, שכן חתימתם על החוזה מחייבת.

כמו כן, חשוב להבין, כי עסקת מקרקעין כרוכה לרוב בתשלומים גבוהים ומקובעת ללוח זמנים מפורט. על הקונה והמוכר לוודא, כי באפשרותם לעמוד בכל התחייבויותיהם, וכי הינם מודעים ללוח הזמנים וליתר התנאים, אשר הוגדרו מראש בהסכם המכר.

עסקאות מקרקעין | עסקת מכר | מאמר על עסקאות מקרקעין | מס שבח |



עדכונים

הסתירו רטיבות בדירה ויפצו את הרוכשים
קרא עוד...

שרונה: "גינדי" הבטיחה מעקה שקוף וסיפקה מעקה בטון
קרא עוד...

הפסד לסלקום: נדחתה תביעתה להחזר חוב של 40,000 שקל
קרא עוד...

הישג גדול למשרד!! קנסות של למעלה מ 400,000 ש"ח בגין אי דיווח במועד ואי תשלום מס רכישה במועד בוטלו !!!
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות מיסוי מקרקעין
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות עסקאות מקרקעין
קרא עוד...

נוסף מאמר חדש אודות מס שבח
קרא עוד...

נוסף מאמר אודות רכישת דירה
קרא עוד...

נוסף מאמר אודות ירושה
קרא עוד...

אודות עו"ד גיא לפבר:

סיים לימודי משפטים ומנהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה.

עו"ד משנת 2009.

תחומי עיסוק - נדל"ן (מכר, רכישה, שכירות, תמ"א 38, קומבינציה, בתים משותפים ועוד), חברות, ליטגציה אזרחית, משפט מסחרי (חוזים מסחריים בעברית ובאנגלית ועוד), צוואות, ירושות ועוד...

#
#